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  • Reforma Tributária 2026: O que muda na locação de imóveis?

    Reforma Tributária 2026: O que muda na locação de imóveis?

    A partir de 2026, a implementação do IVA Dual (IBS e CBS) alterará a tributação sobre aluguéis. O impacto, contudo, será sentido de formas diferentes dependendo do perfil do locador e da modalidade do contrato.

    1. Quem será tributado?

    O novo imposto não é universal. Segundo a Lei Complementar 214/2025, a cobrança de IBS e CBS para Pessoas Físicas foca nos chamados “locadores de negócio”. Você será tributado se:

    • Possuir mais de 3 imóveis locados; ou

    • Tiver receita bruta anual superior a R$ 240 mil (ou R$ 24 mil em um único mês).

    2. Alíquotas e Regras de Transição

    O setor imobiliário contará com um regime diferenciado para suavizar o impacto:

    • Redutor de Alíquota: Enquanto a alíquota padrão do IVA é estimada em 28%, a locação terá um redutor de 70%.

    • Alíquota Efetiva: Estimada em cerca de 8,4% sobre a receita bruta (valor que se soma ao Imposto de Renda já devido).

    • Cronograma: Em 2026, inicia-se um período de teste com alíquotas reduzidas (0,9% CBS e 0,1% IBS), com escalonamento gradual até a implementação plena em 2033.

    3. Alerta: Aluguel por Temporada (Airbnb e similares)

    Este é o ponto mais crítico da reforma. Locações de curta duração (até 90 dias) foram reclassificadas como serviços de hospedagem.

    Atenção: Sem o benefício do redutor de 70% em certos cenários, a carga tributária total para a pessoa física (IR + novos tributos) pode atingir o patamar de 44%.

    4. Impacto para o Inquilino e Gestão

    Embora o contribuinte legal seja o proprietário, a tendência de mercado é o repasse de custos, o que deve pressionar o valor final dos aluguéis. Além disso, a fiscalização será intensificada através do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que centralizará todos os dados das locações.

  • QUAL A SERIE DA NFE O PRODUTOR RURAL (CPF) E O PRODUTOR PJ DEVE USAR?

    QUAL A SERIE DA NFE O PRODUTOR RURAL (CPF) E O PRODUTOR PJ DEVE USAR?

    Para produtores rurais que atuam como Pessoa Jurídica (PJ), as regras de série da Nota Fiscal Eletrônica (NF-e, modelo 55) são as mesmas aplicadas às demais empresas, não utilizando as faixas exclusivas de Pessoa Física (CPF). 
    Aqui estão os detalhes principais:
    • Série NF-e PJ: Geralmente utiliza-se a série 1 (ou faixas numéricas de 1 a 889).

     

    • Diferença entre PF e PJ:
      • Produtor Rural PJ (CNPJ): Utiliza série 1, exigindo certificado digital e-CNPJ.
      • Produtor Rural PF (CPF): Utiliza séries reservadas 920 a 969 para emissão própria (NF-e).

     

    • Obrigatoriedade: Desde 1º de julho de 2023, a NF-e é obrigatória para operações interestaduais e, a partir de 1º de janeiro de 2025, para operações internas em diversos estados (como SP).

     

    • Modelo de Nota: O modelo a ser emitido é o 55 (NF-e). 
    Importante: A série é um campo que permite segmentar as operações. Se a sua PJ de produtor rural também realiza vendas físicas, você pode configurar séries diferentes (ex: Série 1 para vendas interestaduais e Série 2 para vendas locais
  • Funrural será Extinto?

    Funrural será Extinto?

    O Funrural (Fundo de Assistência ao Trabalhador Rural) não será extinto, pois já é um regime de contribuição previdenciária consolidado e em vigor no Brasil. A confusão se deve ao fato de que o fundo original foi extinto em 1988 e incorporado ao Regime Geral de Previdência Social (RGPS), mas a contribuição social rural com esse nome permanece. 
    O que ocorre atualmente são discussões judiciais, principalmente no Supremo Tribunal Federal (STF), sobre a constitucionalidade da cobrança e a sub-rogação (responsabilidade do adquirente em reter e repassar o valor). No entanto, a contribuição em si continua sendo devida. 
    Pontos Relevantes
    • Existência Contínua: O Funrural continua sendo um tributo obrigatório para produtores rurais, servindo como a contribuição previdenciária para o setor.

     

    • Decisões Judiciais: O STF já decidiu, em diferentes momentos, pela constitucionalidade da cobrança. Atualmente, processos que discutem pontos específicos da cobrança (como a sub-rogação para agroindústrias) estão suspensos nacionalmente aguardando uma decisão final do Plenário.

     

    • Opção de Recolhimento: Produtores rurais (pessoa física ou jurídica) têm a opção anual de escolher entre recolher a contribuição sobre a receita bruta da comercialização ou sobre a folha de pagamento dos empregados.

     

    • Alíquotas em 2025: As alíquotas para 2025 seguem as mesmas, sendo 1,5% (total) sobre a receita bruta para pessoa física e 2,05% (total) para pessoa jurídica. 
    Em resumo, não há previsão para a extinção da contribuição do Funrural. O que pode mudar no futuro são regras processuais ou detalhes sobre quem deve fazer o recolhimento (produtor ou adquirente), dependendo das decisões judiciais pendentes. 
  • Comitê Gestor do IBS e Receita Federal divulgam orientações sobre a entrada em vigor da CBS e do IBS em 1º de janeiro de 2026

    Comitê Gestor do IBS e Receita Federal divulgam orientações sobre a entrada em vigor da CBS e do IBS em 1º de janeiro de 2026

    Principais orientações

    • Emissão de documentos fiscais eletrônicos: A partir de 2026, os principais documentos fiscais (NF-e, NFC-e, CT-e, NFS-e, NF3e, BP-e, entre outros) deverão ser emitidos com destaque da CBS e do IBS, de acordo com as Notas Técnicas que serão publicadas.

     

    • O contribuinte impossibilitado de emitir os documentos fiscais eletrônicos por responsabilidade única e exclusiva do ente federativo não estará descumprindo a obrigação acessória.

     

    • Declarações e leiautes: As declarações específicas (como a DeRE) e novos modelos de documentos fiscais terão seus leiautes e datas de vigência divulgados por meio de atos conjuntos RFB–CGIBS.

     

    • Plataformas digitais: Um padrão nacional de envio de informações por plataformas digitais será definido em ato próprio.

     

    • ⁠Pessoas físicas contribuintes: A partir de julho de 2026, pessoas físicas sujeitas à CBS e ao IBS deverão possuir CNPJ, exclusivamente para fins cadastrais. (PRODUTOR RURAL PESSOA FISICA)

     

    • Dispensa de recolhimento em 2026: No ano de testes, os contribuintes que cumprirem as obrigações acessórias estarão dispensados do recolhimento de CBS e IBS.

     

    • ⁠Fundos de compensação: A partir de janeiro de 2026, titulares de benefícios onerosos de ICMS poderão solicitar habilitação para futuras compensações via e-CAC, seguindo orientações que serão detalhadas em ato normativo.

     

    • Novas orientações serão publicadas à medida que avançarem as etapas da implementação da Reforma Tributária do Consumo.

     

    https://www.cgibs.gov.br/comite-gestor-do-ibs-e-receita-federal-divulgam-orientacoes-sobre-a-entrada-em-vigor-da-cbs-e-do-ibs-em-1-de-janeiro-de-2026