A partir de 2026, a implementação do IVA Dual (IBS e CBS) alterará a tributação sobre aluguéis. O impacto, contudo, será sentido de formas diferentes dependendo do perfil do locador e da modalidade do contrato.
1. Quem será tributado?
O novo imposto não é universal. Segundo a Lei Complementar 214/2025, a cobrança de IBS e CBS para Pessoas Físicas foca nos chamados “locadores de negócio”. Você será tributado se:
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Possuir mais de 3 imóveis locados; ou
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Tiver receita bruta anual superior a R$ 240 mil (ou R$ 24 mil em um único mês).
2. Alíquotas e Regras de Transição
O setor imobiliário contará com um regime diferenciado para suavizar o impacto:
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Redutor de Alíquota: Enquanto a alíquota padrão do IVA é estimada em 28%, a locação terá um redutor de 70%.
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Alíquota Efetiva: Estimada em cerca de 8,4% sobre a receita bruta (valor que se soma ao Imposto de Renda já devido).
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Cronograma: Em 2026, inicia-se um período de teste com alíquotas reduzidas (0,9% CBS e 0,1% IBS), com escalonamento gradual até a implementação plena em 2033.
3. Alerta: Aluguel por Temporada (Airbnb e similares)
Este é o ponto mais crítico da reforma. Locações de curta duração (até 90 dias) foram reclassificadas como serviços de hospedagem.
Atenção: Sem o benefício do redutor de 70% em certos cenários, a carga tributária total para a pessoa física (IR + novos tributos) pode atingir o patamar de 44%.
4. Impacto para o Inquilino e Gestão
Embora o contribuinte legal seja o proprietário, a tendência de mercado é o repasse de custos, o que deve pressionar o valor final dos aluguéis. Além disso, a fiscalização será intensificada através do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que centralizará todos os dados das locações.